乍一看，北京發佈的“租房新政”征求意見稿亮點頗多，但同時，新政也帶來瞭不少疑問。比如，租賃住房賦權後，是否會拉高房租？是否會平抑房價？出租的房源是否會紮堆教育優質區？在擁有優質教育資源的區域租房，就可以上名校嗎？
8月17日，又一枚樓市重磅彈在北京爆響——“租房落戶”來瞭。
8月17日下午，北京市公佈瞭《關於加快發展和規范管理本市住房租賃市場的通知（征求意見稿）》公開征求意見。
內容主要有以下三點：
1.符合條件的京籍無房戶租房，其子女可在租房所在區上學。
2.沒有京籍的無房戶租房，其子女可申請在租房所在區上學。
3.集體戶口，租公租房，可以落戶。
乍一看，北京發佈的“租房新政”征求意見稿亮點頗多，但同時，新政也帶來瞭不少疑問台中二手設備收購。
比如，租賃住房賦權後，是否會拉高房租？是否會平抑房價？出租的房源是否會紮堆教育優質區？在擁有優質教育資源的區域租房，就可以上名校嗎？
就這些讀者十分關心的問題，銳眼下面綜合瞭一些房地產專傢的觀點，並做出瞭簡明扼要的總結。
一、租房新政會拉高房租嗎？
征求意見稿提出，將通過各種方式增加租賃住房的供給，鼓勵機構租賃。另外，符合條件的租房者，其適齡子女可在租房所在區域享受義務教育。這些措施會不會拉高北京的租房價格？
中國房地產協會秘書長顧雲昌分析，實際上，現在大城市租售價格比並不合理，租金價格與銷售價格相比，對於用房的人來說，台中中古餐飲設備租房肯定合算。但對於房屋出租人來說，租金回報率隻有1%-2%，在房價日益高企的發展過程中，賣房子回報率要大得多。
所以，許多開發商不願意建租賃類房屋，隻願意賣房子。在市場經濟國傢，租房回報率一般在5%-6%，這樣比較趨於合理。
此外，人們寧願買房子也不租房子的另一個原因是，租售不同權，買房子以後孩子可以以房確定學籍所在地，可以辦理社會保障等服務，但租賃房屋不可以。這種權益不對等，也造成瞭租賃價格不合理。
北京的這個政策出臺以後，明確瞭一些權益的對等，這對人才流動、城鎮化等，都是有利的。但遠期是否會影響租房價格，還需要看出租房的數量和需要租房人的比重，如果租售同權瞭，很多人去租房瞭，租房越來越多，出租的房子不夠，肯定租金漲價。沒有人感興趣，或者政策執行不到位，還是要買房。
銳眼總結：租房新政會不會拉高房租，這需要看出租房的數量和租房人的比重，如果出租房供不應求，那麼肯定是要漲房租的。
二、新政是否會讓房價下跌？
征求意見稿明確租賃房屋在學區劃分、社會事務辦理上也享有與購買的房屋同樣的“權益”，還加強瞭租賃市場供給，這是否會讓房價下跌？
北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙池秀認為，新政對於抑制投機、平抑房價，是有作用的。因為以後通過租房就可以實現孩子上學的問題，大傢就沒必要買房。供求決定價格，房價就很可能平抑，房地產市場可以平穩健康發展。
顧雲昌認為，規范房屋租賃市場，促進房屋租賃與房屋銷售經濟效益平衡是大趨勢。他認為，規范租賃市場，可以通過政策引導增加租賃房源，推動機構租賃房屋進入市場，實現“人人有所居”，而不是“人人有其屋”。
對於各地紛紛跟進“租購並舉”政策是否會對房價產生進一步影響，顧雲昌認為，各地政策實施方面有所不同，還不好通過實施方案判斷市場走向。不管是房屋銷售還是租賃行情，其實都將依據供需關系的變化來變化。從各地出臺的政策可以發現，在提出“租購並舉”的同時，也強調瞭租賃房源多渠道增加供給。
銳眼總結：這對於抑制投機、平抑房價有一定作用。但北京作為超一線城市，房價不僅僅取決於“租房新政”這一單一因素，而是人口、環境、就業機會、交通、其他政策等因素疊加起來結果。
三、通過租房能上名校嗎？
根據征求意見稿，對住房租賃予以一定賦權，符合條件者租房即可入學。這是否意味著，未來通過租房，就可以上名校？
北京市住房保障專傢組相關專傢舉例說，比如說以前延慶戶籍傢庭，子女可以在延慶上學；或在西城買瞭房子，其子女在西城上學。未來該無房傢庭如果在西城租房，並滿足在西城區連續單獨承租並實際居住3年以上等條件，其子女就可以在西城接受義務教育。
不過，這和購買學區房是兩個概念。在西城區租房上學並不意味著可以上西城名校，隻是說可以在西城區內調配，這裡是“區”，而不是“學區”。另外還要看西城區的學位情況，如果學位滿瞭，會協調到其他學區，具體辦法由各區制定。
銳眼總結：並不能保證租房就能上名校，這和購買學區房是兩回事。
四、是否會紮堆教育優質區？
符合條件的承租人，其子女可在租房區享受義務教育。這是否會引發大傢紛紛往擁有優質教育資源的區域紮堆呢？
專傢表示，關於符合條件的承租人子女入學的問題，征求意見稿提出，具體的辦法由各區人民政府結合實際情況制定，這裡其實就是讓各區根據自己的承載能力，來因地制宜制定更細化的政策。
專傢認為，每個區的住房數量、教育資源以及就業承載能力，都是有限的。比如說這個區隻能接受一百個人，如果有一千個人想去那上學，就有一個有限排序的問題，所以不會出現過度的紮堆情況。
因此，各區可以根據自身的有限資源，來制定自己的政策。另外，政策提出瞭一些限定條件，包括京籍無房傢庭，需符合在同一區連續單獨承租並實際居住3年以上且在住房租賃監管平臺二手設備買賣登記備案、夫妻一方在該區合法穩定就業3年以上等條件，這是真正從職住平衡的角度出發來考慮的。
銳眼總結：租房新政會考慮各區的承載能力，從而制定政策，但教育資源太好的西城、東城、海淀恐怕會出現部分熱點學校周圍租戶過度紮堆的情況。
一個北京老炮兒的看法
北京本地房地產老炮兒，知名地產博主北京大土豆也對此次北京租房新政表達瞭自己的看法：
1.通過今天這個租房新政可以看出，政府的終極目的應該是建立一個在北京一輩子不買房、隻租房但又感覺不憋屈的長效機制，目前出臺的這個方案隻是一個開始。
因為確實有一些人因為各種各樣的原因離不開北京，但又買不起北京的房子，他們有權利好好在北京居住，現在政府要承擔起這個責任。出發點是好的。
2.這個政策要解決租房的最大痛點，就是孩子的上學問題。
這裡面有2個改動，一個是京籍跟非京籍平權，以前非京籍可以租房上學，京籍卻不行，現在一視同仁瞭；另外一個就是政府要求必須連續租三年，且在本區工作，孩子才可以在本區上學，這個比以前非京籍租房上學要嚴格許多，比如你隻要在西城上班、西城租房，孩子就可以在西城上學，當然上什麼學不保證。
這條政策對京籍無房傢庭有吸引力，這等於可以不用買西城的房子就可以在西城上學瞭，孩子可以一直讀到西城的高中，參加高考，比較美妙。那麼這裡順便提一句，是不是以後西城的工作會比較有吸引力？
3.政府建立瞭統一的租房監管平臺，我覺得這個平臺是本次新政的核心。監管平臺的建立，一方面收集房東租戶信息，這樣可以提供一些便捷服務，比如以後房東可以通過這個平臺查詢這個租戶之前的租房記錄、征信狀況等等，租戶辦理居住證什麼的也會比以前方便。同時租戶和房東也受到政府監管，不能胡來。
但這裡有個疑問，就是大傢為什麼非要透過這個平臺建立租房關系，因為在這個平臺建立租房關系，政府肯定要收稅，一般是租金的5%，這個稅誰來出？
如果雙方均攤，那麼大傢願意多掏這個錢的出發點是什麼？目前我能想出來的，一個是孩子租房上學，這個沒辦法，必須要走這個平臺，一租就是至少三年，而且合同期內不能漲價，這樣房東肯定會開高價；另外一個，就是某些企業給本公司的人租房，為瞭正規，會使用這個平臺。其他的租戶，一般的租房情形，大傢願不願意用這個平臺？我持懷疑態度。
總之，北京的租房市場未來一定要更加規范，以後我們會慢慢跟世界接軌，租房者的權益會日益得到保護。但真有明明買的起，卻願意一直租房的人嘛？肯定有，但至少在目前的香港、紐約、巴黎、倫敦，這些人都隻屬於極少數。
最後總結一下：住房的長效機制已經初現端倪：沒錢的就租，政府解決你孩子上學問題；中間的買共有產權房，可以獲得部分房屋產權；有錢的買商品房。
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（本文來源微信公眾號：財經銳眼）
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